法院拍卖房子购买的注意事项虽然法院拍卖的房子可以购买,法院拍卖的房子是可以买的,能让自己的房子成为法拍房的人,但法院还没有给她答复就拍卖了她的房子,法院拍卖的房子都是具备完整产权的房子,为什么法院拍卖的房子都那么便宜,买受人不能以自己成为租赁物的所有人为由,很多银行都不会接受法拍房的贷款申请。
为什么法院拍卖的房子都那么便宜， 却很少有人买呢
“为了买这套法拍房， 我已经倾尽所有， 父母现在还在亲戚家住着， 可是我拿着房本却连新房的房门都进不去， 我该怎么办？”北漂小伙无奈地倾诉着， 眼神里尽是伤感。
北漂小伙小杨花了68万元购买了成都双流一套价值100万元的法拍房， 可是这套房却成了他的噩梦， 他明明有房， 却成了无家可归的人， 谈起这套房子， 他心里是既愤怒又懊悔。
2019年， 来自四川德阳的小杨已经32岁了， 他的家境并不富裕， 父母一直借住在成都的亲戚家中， 他做梦都想拥有一套属于自己的房子， 因为那意义着家， 他也不想再让年迈的父母再过寄人篱下的日子， 于是， 他有了在成都买房子的想法， 毕竟父母在成都， 眼下解决父母住房的实际需求才是最重要的。
可是， 他通过各个渠道了解后， 才发现成都早在2016年就实行了限购政策， 而他， 根本不具备购房资格， 正当他失望的时候， 他的一个亲戚告诉他， 自己最近刚好在双流购买了一个法拍房， 法拍房并不在限购的范围， 让他自己去了解一下法拍房。
所谓法拍房， 指的是原房主因为种种原因无力偿还债权人的款项， 被债权人起诉后， 经法院审理， 该债务人名下房产被法院查封后， 再由法院强制执行以拍卖变现偿还债权人资金， 这种背景下允许交易的房子就称之为法拍房。
由于法拍房不限购， 这令小杨非常心动， 同时也是他唯一的选择， 加上他手上资金不足， 仅有20万存款， 按照他的设想， 首付三成的情况下， 以他的经济能力， 他最多能承受购买总价70万左右的房子， 所以他一直都是以70万元能成交的标准去寻找房子。
小杨的工作在北京， 他只能通过网络渠道查看合适的法拍房。
功夫不负有心人， 经过一番筛选， 小杨终于看中了一套法拍房， 并于2019年7月， 以68万元的价格成功买下成都双流某小区一套价值100多万的房子。
这套房子是由崇州市人民法院进行拍卖处理的， 购买完成后， 法院也积极配合为小杨办理了房产过户手续。
小杨因为在北京工作， 这套法拍房除了在网络上看过房子的图片， 他并没有到现场去看过， 而且不动产权证上也备注了这样一句话：有租赁， 详见附件租赁合同。
买了房子后的小杨心里的激动和兴奋无以言表， 他终于有了属于自己的家， 可是， 还没等他反应过来， 一件事让他瞬间后悔买了这房子。
小杨拿到不动产权证后， 第一时间来到了法拍房前， 打算看一看自己的房子， 可是， 无论他怎么敲门， 里面都无人应答。
他开始以为是没人在家， 又去了多次， 可是， 他发现家里是有人的， 只是租客连门都不肯开。
无奈之下， 小杨带着代理律师来到了物业管理处， 却被告知该套房子并没有欠交物业费， 并且得知该房产的物业费一直由一位住在隔壁小区的77岁老人负责缴纳， 而收款收据上的署名却一直显示为原房主周某。
这位老人明明有住处， 却为什么一直霸占着小杨的房子， 这到底是为什么呢？
带着疑问， 小杨和律师又来到了新房子门前， 可是， 无论他们说什么， 里面的人不但不开门， 还拒绝做一切的沟通， 躲在里面仿佛空气般避而不见。
他们只好找来了片区民警协助， 可是民警也无法敲开这套房子的大门。
为了把事情查清楚， 民警拨通了原房主周某的电话， 周某的话让在场的人大吃一惊。
她表示， 这套房子早在2014年就已经出租出去了， 而且租期长达19年之久。
这套房产的租赁合同显示， 签约时间为2014年， 出租方是原房主周某， 承租方是那位老太太， 而2014年当年， 这位老太太已经达到了72岁的高龄， 租期却签订了19年之久， 不禁令人大感疑惑。
根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年， 超过20年的， 超过部分无效。
除了租期长， 租金也让人大吃一惊， 根据他们的租赁合同显示， 双方约定每年的租金为3.6万元， 而承租的老太太已经提前以“以债抵租”的方式， 付清了19年的租金， 共计68.4万元。
小杨简直不敢相信自己的眼睛， 他私下查了下2014年双流的房价， 当时也不过是四五千块钱一平米罢了， 而68.4万元的价格， 完全足以支付该套房产的全款， 而老太太却仅仅是以这笔巨款支付了19年的租金， 未免太不符合常理了。
在租赁合同的副页， 小杨还看到了一张借条， 显示原房主周某向罗某（租客老太太）借款68.4万元， 用于成都某公司的经营。
顺藤摸瓜下， 该公司员工承认， 罗某就是周某的母亲， 周某实际上就是该公司的股东之一。
看到这， 小杨心里起了寒意， 他大胆推断：为了对抗法院对该房产的拍卖， 周某存在恶意租赁， 周某身为公司的财务经理， 对公司的财务状况自然非常了解， 他们公司对外贷款了两千多万， 而她却选择了抵押该套房产， 对于房子的最终结果， 她显然是心里有数的， 她知道最后房子肯定面临着拍卖， 而买卖房产有个规定， 就是：买卖不破租赁。
根据我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力。
买卖不破租赁也就是说：在租赁关系存续期间， 即使所有权人将租赁物让与他人， 对租赁关系也不产生任何影响， 买受人不能以自己成为租赁物的所有人为由， 否认原租赁关系的存在， 并要求承租人返还租赁物。
显然， 周某在打法律的擦边球， 她就是通过把房子长期租赁给自己的母亲， 以此来保全自己的房子。
小杨还查询到， 网上公开的周某单单是失信记录就有十几条之多， 是资深老赖。
小杨为了保障自己的权益， 他于2019年10月份的一天晚上， 再次来到了小区楼下， 打算为自己讨个说法。
巧的是， 他居然在楼下遇到了原房东周某。
提起这个房子， 周某也有满腹委屈， 她提出， 她这套房子市值140多万， 而小杨仅仅68万就成功购买了她的房子， 而且还办理了不动产权证， 她认为中间有疑问， 而且她还说， 在房子拍卖前， 她已经向法院递交了《执行异议申请书》， 但法院还没有给她答复就拍卖了她的房子， 她认为不合理， 另外， 她还提出， 小杨在明知道该房产存在租赁关系， 还是选择低价购买了房子， 现在却想通过一些方式否认租赁关系， 她难以接受， 她希望小杨可以遵循租赁合同， 对于其他的事项， 她不再回应。
对于周某提出的《执行异议申请》未回复一事， 崇州人民法院的法官也做了解释：
房产在拍卖之前已经对房屋的瑕疵进行了公示， 当时的市场估价为120多万， 法院按正常程序， 按有关规定降价30%作为一拍的保留价， 流标后又降价了20%， 所以拍卖行为是合法合规的。
该套法拍房第一次拍卖定价85万， 由于无人参与竞标， 再次降价为68万元， 所以是符合规定的， 而小杨是唯一参与竞拍的人。
接到周某递交的执行异议后， 法院一直在给周某打电话， 可是周某一直不接电话， 拒绝沟通。
她作为被执行人提出执行异议， 法院有着比较严格的规定， 而周某并不符合规定。
法官解释：如果买受人认为该租赁关系是伪造的， 他可以通过诉讼等法律程序来解决问题， 但如果租赁关系是合法的， 买受人也需要遵守其租赁协议， 若租赁合同是不合法的， 周某则涉嫌制造虚假证据对抗法院执行。
更加狗血的是， 小杨拿到不动产权证后才发现， 该房产产权仅为50年， 如果19年的租赁关系成立， 他最早也要2033年才能入住， 而产权只剩下了17年。
现在， 他不但无家可归， 还要面临每个月五千元的房贷， 他欲哭无泪， 不过， 他已经向法院起诉了周某。
本来买卖不破租赁的目的是为了保护承租方不受到买卖双方的影响导致无辜受到牵连， 但事实上， 这对于买受人是非常不公平的， 毕竟人这一辈子， 也就能买得起一套两套房子， 若倾尽所有买了一套房却住不进去， 未免让人太过绝望。
至于后续的处理结果， 我们无法得知， 小杨的遭遇让我们惊出了一身冷汗， 看到这， 你们还敢买法拍房吗？
回到问题：为什么法院拍卖的房子这么便宜， 却很少人买呢？
1、法拍房没有售后服务。
法院在拍卖债务人的房子时， 已经对该房产存在的问题进行了公示， 但是购买后的问题只能靠自己后续发现， 一旦法拍房交易成功， 法院协助过户手续后， 对于法院而言， 他们的任务就完成了， 如果购买的的法拍房存在租赁关系， 承租方拒绝腾房， 或者原房主不愿意腾房， 买受人只能自己想办法解决， 法院是不包售后服务的， 有可能面临有房无法住或者其它难以处理的纠纷， 而能解决问题的方法只有重新起诉， 而且还不一定会胜诉。
法拍房是没有交房保证金的， 并且不能实地看房， 如果房子内部存在质量问题， 比如墙体开裂， 漏水等， 也只能自认倒霉了。
2、法拍房付款期限短， 贷款难。
法拍房要求的付款期限比较短， 一般要求付全款， 并且5-10日内必须到账， 竞拍者需要有一定的经济条件， 充分准备好房款。
如果想要采取按揭的方式购买， 则要缴纳竞买违约金及保证金， 很多银行都不会接受法拍房的贷款申请， 哪怕是接受了， 放款也需要时间， 如果因为银行按揭贷款放款不及时， 导致无法在约定时间内支付法拍房的购房款， 缴纳的违约金及保证金不予退还， 还有可能要赔偿因重新拍卖造成的损失。
3、可能会沦为接盘侠。
疫情的影响下， 有一些人的收入锐减， 于是产生了大量的法拍房， 这种法拍房的背景比较单纯， 还是可以入手的， 但是， 好的房子往往在网上还没挂热乎就已经被消息灵通的土豪全款秒清， 而剩下来的一般都是有疑难杂症的房子， 能成为老赖的原房主都不简单， 一旦接手， 可能沦为接盘侠， 不旦住不进去， 卖不出去， 还会蒙受损失。
4、法拍房的隐形费用多。
法院对房子价值的认可来自于市场评估， 而该房子如果有拖欠物业费， 水电燃气费， 甚至于税费， 他们是不管的， 一旦购入， 意义着这些费用都将由买受人承担。
5、产权不清晰。
能让自己的房子成为法拍房的人， 多多少少都会有一些民间借贷， 有些业主会将房子进行二次抵押， 如果购入了这套产权有争议的房子， 无疑是自找麻烦， 甚至有一些房子是违建或小产权房， 连过户都不可能实现， 所以一定要查清楚再决定拍不拍。
6、无法入户。
法院并不会帮买受人查询此房产里有没有挂靠户口， 如果买受人将来想迁入户口让孩子上学， 而原房主迟迟不肯配合迁出， 对于买受人来说， 也是非常麻烦的事。
法拍房又有什么优势呢？
1、不限购。
很多城市对法拍房是不限购的， 刚需族想要拥有一个家， 但又没有购房的资格， 那么， 法拍房就能很好地解决这个问题， 因为它不在限购范围内。
有一些投资者的眼光很好， 有良好的渠道可以购买到优质的法拍房， 而法拍房本来就低于市场价三成以上， 他们以低价购入， 再高价出售， 对于他们而言， 也是不错的投资方向。
2、价格低。
法拍房在竞标前往往已经打了七折， 而且无需支付拍卖服务费， 对于手上钱不够又想买房子的刚需来说， 排除不确定的因素， 还是不错的选择。
结语：
法拍房对于我们普通老百姓来说， 其实是弊大于利的， 如果经济上允许， 还是老老实实去买个清清白白的房子吧， 毕竟房子意味着家， 是幸福安定的象征。
买房是大事， 如果想要选择法拍房， 一定要注意法院公示的细节问题， 如果存在有存续的租赁关系或者未解除抵押、未取得房产证的情况， 最好还是不要参与竞拍， 再者就是到此房产处实地走访， 多方位了解清楚再做决定。
司法拍卖的房子能买吗
法院拍卖的房子可以买吗？
司法拍卖， 是处置老赖财产用于归还欠款最常见的一种方式， 以往司法拍卖都要通过拍卖公司或者登报公告等等， 很多人无法实时了解最新的拍卖信息， 且拍卖程序相对麻烦。现在法院与淘宝合作之后， 在淘宝上推出了司法拍卖， 使得这一切难题都轻松的解决了。
那法院拍卖的房子可以吗？答案是肯定的， 法院拍卖的房子都是具备完整产权的房子， 当然可以买了， 而且法院拍卖的房子正常只有市场价格的7折甚至更低（比如市场100万的房子， 法院拍卖只有70万元）， 不过虽然价格低， 但是要法院拍卖的房子也是有难度的， 即必须要全额付款， 不允许按揭， 所以很多人都只能望房兴叹。
此外， 必须要说明的一点是：法院拍卖房产过户产生的所有税费必须要有买受人承担， 所以你的实际付出的成本还必须加上税费。
法院拍卖房子购买的注意事项
虽然法院拍卖的房子可以购买， 但是一些事项还是要注意的， 否则买完之后麻烦也不少， 一般来说， 有以下几大问题要关注。
1、拖欠费用
正常原房产的房主都已经变为老赖了， 相应的水电、物业以及宽带等费用都不会在缴纳， 而法院也不会替你承担， 所以在拍卖成功之后， 可能你还需要补缴这部分费用。
PS：这是不是固定的， 因为在法院判决生效后， 这房子的产权实际上已经算银行的了， 在没拍卖出去之前， 对于欠缴的水电物业， 有的银行会统一缴纳了；再者即使没有缴纳， 你也可以跟银行协商， 这部分由银行承担。
2、入住难
根据物权法等相关法律规定， 如果租赁在前、抵押在后的， 拍卖成交后的原租赁合同继续有效。所以排卖之前一定要提前了解房屋是否存在租赁情况， 如果是短租还好， 假设是长租（比如五年、十年的）， 如果租户不愿意搬走， 也极其麻烦。
3、原房主身份背景不明
被法院拍卖的房产的原房主一般都是欠债不还或者是因逃债失联而长期在外地的人。而法院没有义务告知你拍卖房原房主的身份背景， 法院仅对房屋的产权负责。如若被执行人涉嫌犯罪、涉黑或涉嫌暴力倾向， 你若竞买了该房屋， 不排除会受到原房主的骚扰或恐吓。所以购买之前要先自己了解一下， 被拍卖人是因何情况导致被房产被拍卖的？当然了现实中这类情况比较少， 大部分都是正常的银行贷款逾期导致被拍卖， 涉嫌犯罪、涉黑的很少。
4、是否为净房？
净房指的是房屋内没有任何家具家电了， 因为拍卖的是房子的产权， 并不包括房屋内的家电及家具等等， 如果房屋非净房， 后续原房主又一直拖拉不愿意来清房的话， 麻烦也很多；反之如果已经是净房了， 证明原房东已经认命了， 省去了诸多麻烦。
总结
总之， 法院拍卖的房子是可以买的， 但是买之前一定要先将情况都了解清楚了在买， 不要一看到价格低就盲目买买买， 因为法院产权变更给你之后， 后续基本上不大会在管你了（除非是房东不交钥匙， 需要法院强制破门）， 一切只能你自己处理。
