当前的房价租售比就会上升,这是不是意味着不同城市的房价租售比也会差不多呢,如果房价和利率 较高而租金却较低,于是房价租金比也会下调,房价就会上涨,中国的房价租售比是很高的,租金会上涨,那么房价租售比就会持续偏高。
中国楼市租售比低， 是因为房价被高估还是房租被低估
一线城市（广州为例）， 市值400W的房子月租金大概在4000-5000。 租赁年回报率1.25％-1.5％左右。 国际回报率8-11％左右。 如果按国际正常标准（8％）， 那么市值400W的房子月租金大概是2.67W。 建议房东都按这个标准来出租吧！这样就可以让我踏踏实实的回老家种田了
房产投资一般达到多少的租售比就可以了
房地产市场上的租与售， 即租房市场与售房市场是相互关联， 却又有不同的影响因素。
房地产市场的租售均衡
设想一下， 如果你拥有一套并不用于自住的房产， 摆在你面前的就两个选择， 出租或者出售。 出租的话， 作为房东你将获得定期的租金收入；出售的话， 你将获得相当于房价的一次性收入。 那么， 你将会怎么选择呢？
一个简单的思路就是， 考虑一下， 卖房所得的钱如果存银行的话， 回报率会是多少？ 这个回报取决于两个因素， 一个是房价， 另一个是银行利率。 如果租金收入比较低， 而房价和利率却比较高， 那你就会把房产出售， 然后存银行获取利息回报。 这同时就会导致房地产市场上供给增加， 房价将会下跌。 相应的， 房价租金比会下调。
如果从房客的角度考虑， 结果也是一样的。 假设你刚搬到一个城市工作， 需要找房子， 同样， 你也面临着租房还是买房的选择。 如果房价和利率 较高而租金却较低， 通常你会选择租房子， 对吧？ 因为这是你买房子的钱省下来存银行， 所得的回报就完全够房租了。 也许你会说， 买房只要首付就可以了， 不用付那么多钱啊？ 其实考虑房贷后也是一样的。 所以， 我想说的是， 如果房价远高于租金， 那么租房需求会增加， 租金会上涨。 于是房价租金比也会下调。
因此， 把出租市场与出售市场同时考虑进来的话， 我们就会发现， 高房价、高利率与低租金的局面， 并不是一种市场均衡。 市场的力量会导致房价下跌， 租金上涨， 直到房价租金比较合理了， 就实现了房地产市场的租售均衡了。
有了租售均衡的概念， 我们就可以分析更多的问题了。 比如， 利率下调对房价会有什么影响？ 按照我们上面的逻辑， 利率下调的话， 会让你更不倾向于把购房款省下来存银行赚利息， 你会更倾向于买房而不是租房。 于是， 房价就会上涨。
我们可以把这里所说的银行利率更宽泛地理解为， 除了房地产市场之外的其他投资的回报率。 我们知道， 在中国， 存款利率不高， 股市回报率也不高。 总体来说， 老百姓缺少较好的投资渠道。 这就能够从一个特定的角度帮助我们理解中国的高房价现象。
房价租售比
租售比就是用房价除以年租金或者月租金。 从国际比较来看， 中国的房价租售比是很高的。 不过对于这个指标， 更有意思的是国内不同城市之间的比较。
通过前面对租售均衡的分析， 房价与租金的比值， 应该和利率有关。 我们可以认为， 中国不同城市的实际利率是差不多的， 这是不是意味着不同城市的房价租售比也会差不多呢？ 事实并非如此， 根据住房大数据联合实验室发布的数据， 从2018年1月的房价与月租金来看， 全国房价租售比最高的城市是厦门， 高达1100倍；其次是廊坊， 883倍；上海是644倍；深圳627倍；广州和北京约600倍；而重庆与大连的房价租售比相对比较低， 分别是380倍和340倍。
可以看到， 不同城市的房价租售比差别是很大的。 为什么呢？ 在我们前面对租售均衡的分析中， 以买房和租房的选择为例， 有一种可能被忽略掉了， 那就是如果我们选择买房的话， 可以获得未来房价上涨的好处。 如果市场突然预期未来房价会升值， 那么这种预期会推高现在的房价。 但导致未来房价上涨的因素， 很可能没有体现在当前租金的上涨中， 于是， 当前的房价租售比就会上升。 所以， 对房价升值预期的不同， 以及租金上涨的滞后， 会导致即便利率相等， 不同地区的房价租售比也存在差异。 但也需要指出， 抛开学区房这类只和产权有关的因素之外， 房价的上涨最终都应当转化为租金的上涨。 如果房价涨了， 租金却始终不涨， 那么房价租售比就会持续偏高， 这其中泡沫的成分就会增加。 因为房子是用来住的， 租金代表了房产作为实体经济的价值， 缺乏实体经济支撑的高房价， 在长期来看是不可持续的。
不妨来看看2018年6月房价涨跌， 廊坊恰恰位于跌幅榜之首位， 重庆则位于涨幅榜前五。 所以， 理解房价租售比背后的成因， 在一定程度上， 能够帮我们判断房地产市场的饱和度， 预测房价的变化。
房产投资与租售比
在今天的一二线城市， 一套房子的租金回报率大概只有1.5%左右， 那么在房价不变， 租金不变的情况下， 你算一下一套房子需要70年左右才能收回成本。 而如果按照国际上一般的租售比呢？ 一套房子通过租金来回收成本大概是在18年到27年左右。 你简单算一下， 如果今天已到美国的洛杉矶、旧金山或者日本东京， 德国柏林， 你购买一套房子来获取租金， 每年的租金回报大概都在4.5%到6%左右。 相比北京， 上海租金收入只有那些城市的三分之一左右。
通过以上这些国内外租售情况的分析， 我相信房产投资与租售比之间的关系， 或者说房价租售比大概到多少， 就比较适合投资房产了， 你心里大概已经有了一个答案了。
