商业地产开发和运营并不是一件事情,为什么感觉外资不喜欢在商业地产开发阶段投资,根本不可能长期持有商业地产,国内房地产企业在开发、建设商业地产上比较有优势,商业地产开发,更重要的是资金成本,更重要的是资金成本,能力差异和政策放松共同形成了外资买成熟商业地产的风潮其实找工作、做生意按理都该这样做。
新零售模式下商业地产如何整合供应链、技术和运营赋能商家
在新零售时代， 商业地产表现得最明显的优势就是场景体验的营造。为了更好将自身的优势发挥得淋漓尽致， 建议可以做如下升级：
（1）打造主题式文娱活动。通过营造氛围， 吸引流量， 创造客单量。
（2）联合商家塑造区域性公益联谊活动。通过赋能商家， 公益先行， 加入文化锻造， 提高用户参与性、人性化， 为销量提升加码。
（3）利用关键节假日开展终端门店促销活动， 结合线上引流、线下体验结合方式， 提高门店销售额。
（4）利用爆款开展区域性送货上门服务， 给予参与商家更多的流量吸引， 提高商家服务质量水平和销售量。
商业地产运营是一门科学艺术， 从招商到赋能商家， 需要更好的策划和合作， 也更需要创新， 充分发挥团队精神。
为什么感觉外资不喜欢在商业地产开发阶段投资， 而偏好买运营稳定的现楼
外资的确在抄底写字楼， 夸张点说， 中资再不出手， 北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。
光是2019开年这3个月， 以国际私募巨头黑石为首的买家， 就已经撒出了200亿收楼。
黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权；又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份；最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。
不光黑石在买买买， 凯德、基汇资本也是主流买家， 上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。
2019年， 被并购的楼宇节选：
资料来源：投中网
为什么外资更喜欢收购成熟的写字楼和购物中心而不是新建呢？
个人认为， 这主要是因为分工的原理。一般来说内资、外资的资源不同、禀赋不同， 因此导致他们的投资策略与内资企业不同。
为什么这么说呢， 商业地产开发和运营并不是一件事情， 把楼质量好、成本低、速度快的建起来和持有这个房子运营好有人来玩、有人来租， 完全是两件事情。
商业地产开发， 由于涉及到利益方很多。需要和各种政府机关、上游材料供应商、施工队、国内银行等方方面做协调， 牵线搭桥。所以需要开发公司不说在当地， 至少要在该省具有足够深的人脉资源。否则任意一个流程出问题， 都会导致整个项目拖延无法竣工， 造成大量的损失。
开发的高执行强度要求开发公司杀伐果断， 令行禁止， 这必须有很强的执行能力， 很短的决策半径。
这两条基本上就让外资没办法自己做开发， 一个报告打到外国总部走流程， 两个月下来黄瓜菜都凉了， 而且外国领导又不熟悉中国国情， 条条块块的关系理不顺。
所以从资源禀赋来看， 国内房地产企业在开发、建设商业地产上比较有优势。
而商业地产运营是两码事， 一方面需要比较好的招商、日常管理能力。另一方面， 更重要的是资金成本。
招商、日常管理不用多说， 本身国外经营商业地产的时间长、经验丰富。对于商业地产如何招租、运营、管理都有自己一套方法论， 不少上海顶级写字楼均由外资机构进行运营， 效果很好。
更重要的是资金成本， 花100亿建好的写字楼如果自己持有， 10%利率的话一年财务费用就是10个亿， 如果资金成本做到2%或者3%， 财务费用才3个亿。
大量的国内房地产企业由于走的是高负债、高周转模式。资金成本高企且债务周期短， 天天为了还债发愁， 某些房企前段时间在香港发行了15%利率的债券。根本不可能长期持有商业地产。
外资由于美元利率低， 资金往往来源于保险公司、养老金等长线资金， 周期长、成本低， 做长期持有是非常合适的。
另外， 最近上海放松了对外资买写字楼的限制。能力差异和政策放松共同形成了外资买成熟商业地产的风潮
其实找工作、做生意按理都该这样做， 先考察自己的能力、资源和禀赋是什么。再考察做自己擅长做的， 才是赚钱取胜的王道！
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